Algorytm wyceny | Katowickie Wodociągi Spółka Akcyjna

Algorytm wyceny

ALGORYTM WYCENY SIECI WODOCIĄGOWYCH I KANALIZACYJNYCH NA TERENIE MIASTA KATOWICE DLA POTRZEB ICH NABYCIA OD OSÓB FIZYCZNYCH LUB PRAWNYCH, KTÓRE WYBUDOWAŁY JE Z WŁASNYCH ŚRODKÓW FINANSOWYCH I SĄ ICH WŁAŚCICIELAMI

Na podstawie art. 31. ustawy z dnia 7 czerwca 2001r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2015r. poz. 139 tekst jednolity) osoby, które wybudowały z własnych środków sieć wodociągową lub kanalizacyjną, mogą przekazywać ją odpłatnie gminie lub przedsiębiorstwu wodociągowo - kanalizacyjnemu, na warunkach uzgodnionych w umowie. Przekazywana sieć, o której mowa w ust. 1 w/wym. ustawy, powinna odpowiadać warunkom technicznym określonym w odrębnych przepisach. Jednocześnie należność za przekazaną sieć może być rozłożona na raty lub uwzględniona w rozliczeniach za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków.

Kierując się racjonalnością ekonomiczną, Katowickie Wodociągi S. A. stosują zobiektywizowaną procedurę wyceny wartości sieci wodociągowych lub kanalizacyjnych metodą dochodową. Metoda ta ma na celu oszacowanie wartości odpłatnego przejęcia urządzeń zapewniającej ekonomiczną opłacalność eksploatacji.

Prezentowany poniżej algorytm określania wartości zewnętrznych sieci wodociągowych lub kanalizacyjnych położonych na terenie działania Katowickich Wodociągów S. A. opracowany został w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną oraz techniką kapitalizacji prostej. Podstawę do obliczeń stanowią wartości czynszów dzierżawnych sieci wynikających z zawartych umów dzierżawy przez Spółkę, które powiązane zostały bezpośrednio z wartością odtworzeniową tychże sieci.

Przy zastosowaniu metody dochodowej wartość sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej można zapisać następującym wzorem:

Wop = jwo x sczdz x wkp x A x B x Ls

gdzie:

Wop - ostateczna wartość sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej wybudowanej ze środków własnych przez inwestora do odpłatnego przejęcia przez Katowickie Wodociągi S. A.

jwo - jednostkowa wartość odtworzeniowa sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej wyliczona przez rzeczoznawcę ds. majątkowych w oparciu o:

  • „Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych” opracowany przez firmę BISTYP,
  • „Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO” opracowany przez firmę SEKOCENBUD,
  • Zeszyt nr 14/2013 (1414) Ośrodka Wdrożeń Ekonomiczno - Organizacyjnych Budownictwa Promocja Sp. z o.o. w Warszawie,

przy czym wartość ta zwiększona została o koszty dodatkowe poniesione przez inwestorów o 7 %, wynikające z tytułu m. in. opłat za pozwolenia, uzgodnienia, projekty budowlano - wykonawcze oraz nadzór i odbiór techniczny/końcowy danej inwestycji [zł]

Jednostkowa wartość odtworzeniowa sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej w cenie 1 mb zawiera:

  • w przypadku wodociągu: montaż niezbędnej armatury, w tym zasuw i hydrantów
  • w przypadku kanalizacji: montaż 3 studni kanalizacyjnych na długości 100 m o średnicach dostosowanych do wymogów Katowickich Wodociągów S. A.

 

Tabela 1

L. p.

Rodzaj sieci

Materiał

Średnica [mm]

Wartość [zł netto/mb] (jwo)

1

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

40

190,00

2

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

40

191,00

3

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

40

195,00

4

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

63

204,00

5

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

63

207,00

6

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

63

213,00

7

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

90

222,00

8

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

90

228,00

9

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

90

237,00

10

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

110

245,00

11

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

110

251,00

12

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

110

265,00

13

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

160

307,00

14

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

160

326,00

15

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

160

355,00

16

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

225

379,00

17

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

225

417,00

18

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

225

472,00

19

wodociąg

PE 100 SDR 11 PN 16

315

702,00

20

wodociąg

PE 100 RC SDR 11 PN 16

315

777,00

21

wodociąg

TS PE 100 SDR 11 PN 16

315

877,00

22

kanalizacja

PCV lite SN 8

160

381,00

23

kanalizacja

PCV lite SN 8

200

411,00

24

kanalizacja

PCV lite SN 8

250

445,00

25

kanalizacja

PCV lite SN 8

315

498,00

26

kanalizacja

PCV lite SN 8

400

680,00

27

kanalizacja

PCV lite SN 8

500

849,00

28

kanalizacja

PE 100 SDR 11 PN 16 (przewód tłoczny)

90

273,00

29

kanalizacja

PE 100 SDR 11 PN 16 (przewód tłoczny)

110

295,00

30

studnia kanalizacyjna

z kręgów betonowych

1000

3877,00

31

studnia kanalizacyjna

z kręgów betonowych

1200

4553,00

32

studnia kanalizacyjna

z tworzyw sztucznych

425

2049,00

33

studnia kanalizacyjna

z tworzyw sztucznych

600

3444,00

34

studnia kanalizacyjna

z tworzyw sztucznych

1000

5918,00

Poszczególne wartości przewodów będą uzupełniane przez Spółkę w miarę potrzeb o kolejne średnice i aktualizowane raz w roku (częściej w przypadku zmiany cen powyżej 5,00 %).

sczdz - procentowa stawka czynszu dzierżawnego, wyznaczana z rzeczywistych danych zaczerpniętych z umów dzierżawy sieci lub w przypadku braku takich danych, na podstawie informacji zawartych w branżowej literaturze przedmiotu, aktualizowana przez Spółkę raz w roku [%]; stawka czynszu dzierżawnego wyliczona przez rzeczoznawcę ds. majątkowych wynosi 5,50 %

wkp - współczynnik kapitalizacji prostej, wyznaczany z danych rynku finansowego, aktualizowany przez Spółkę raz w roku; wartość współczynnika wyliczona przez rzeczoznawcę ds. majątkowych wynosi 11,52

A - współczynnik wieku przejmowanej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, który z założenia oddaje m. in. stopień zużycia technicznego oraz funkcjonalnego przewodu, z zaznaczeniem, że wiek danej sieci określa się od daty jej odbioru technicznego do dnia obliczeń

 

Tabela 2

Współczynnik wieku urządzenia wodociągowego

(A)

Współczynnik wieku urządzenia kanalizacyjnego

(A)

wiek [lata]

wartość współczynnika

wiek [lata]

wartość współczynnika

wiek ≤ 2

1,00

wiek ≤ 2

1,00

2 < wiek>

0,95

2 < wiek>

0,95

5 < wiek>

0,90

5 < wiek>

0,90

10 < wiek>

0,80

10 < wiek>

0,80

wiek ˃ 20

0,70

wiek ˃ 25

0,70

B - współczynnik wykorzystania przejmowanej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej określany jako stosunek ilości wody zużytej (sprzedanej) przepływającej przez daną sieć o konkretnej długości w roku obrachunkowym, do tej samej wielkości wyliczonej jako średnia dla całej Spółki

 

Tabela 3

Współczynnik wykorzystania urządzenia wodociągowego

(B)

Współczynnik wykorzystania urządzenia kanalizacyjnego

(B)

przepływ sprzedanej wody na 1 mb sieci [m3/mb x rok]

wartość współczynnika

przepływ odebranych ścieków na 1 mb sieci [m3/mb x rok]

wartość współczynnika

przepływ ≥ 27

1,20

przepływ ≥ 31

1,20

22 ≤ przepływ < 27>

1,10

26 ≤ przepływ < 31>

1,10

18 ≤ przepływ < 22>

1,00

22 ≤ przepływ < 26>

1,00

15 ≤ przepływ < 18>

0,95

20 ≤ przepływ < 22>

0,95

12 ≤ przepływ < 15>

0,90

18 ≤ przepływ < 20>

0,90

10 ≤ przepływ < 12>

0,85

14 ≤ przepływ < 18>

0,85

8 ≤ przepływ < 10>

0,80

10 ≤ przepływ < 14>

0,80

przepływ < 8>

0,75

przepływ < 10>

0,75

Ls - długość przejmowanej sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej [m]

Uwaga:

W przypadku konieczności budowy tłoczni, przepompowni ścieków lub innych urządzeń niezbędnych do prawidłowej eksploatacji sieci kanalizacyjnej, wartość wykupu tego typu obiektów wyliczana będzie według analogicznych zasad, jak w przypadku sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, przy wykorzystaniu następującego wzoru:

Wop = jwo x sczdz x wkp x A x B 

przy czym:

jwo - wartość wyliczana indywidualnie dla tłoczni, przepompowni ścieków lub innych urządzeń niezbędnych do prawidłowej eksploatacji sieci kanalizacyjnej na podstawie przygotowanego przez inwestora kosztorysu powykonawczego, określającego koszt budowy danego urządzenia, zweryfikowanego przez Katowickie Wodociągi S. A.

sczdz - procentowa stawka czynszu dzierżawnego, wyznaczana z rzeczywistych danych zaczerpniętych z umów dzierżawy sieci lub w przypadku braku takich danych, na podstawie informacji zawartych w branżowej literaturze przedmiotu, aktualizowana przez Spółkę raz w roku [%]; stawka czynszu dzierżawnego wyliczona przez rzeczoznawcę ds. majątkowych wynosi 5,50 %

wkp - współczynnik kapitalizacji prostej, wyznaczany z danych rynku finansowego, aktualizowany przez Spółkę raz w roku; wartość współczynnika wyliczona przez rzeczoznawcę ds. majątkowych wynosi 11,52

A - współczynnik wieku przejmowanej tłoczni, przepompowni ścieków lub innych urządzeń niezbędnych do prawidłowej eksploatacji sieci kanalizacyjnej (wg tabeli 2)

B - współczynnik wykorzystania przejmowanej tłoczni, przepompowni ścieków lub innych urządzeń niezbędnych do prawidłowej eksploatacji sieci kanalizacyjnej (wg tabeli 3)

do góry